德国的住房建设随着经济的发展而发展而保障性住房从18世纪到现在已经形成了高度发达的一整套体系从工业革命开始由于城市化的兴起及产业工人的集中形成了原始的城市住房租赁体系二战以后由于房屋被大面积破坏，促使政府出台一系列鼓励私人和房地产商建房的政策如联合各大商业银行提供低息或者无息贷款为保障居民基本的生活条件在政府资助下调动社会公共资源兴建福利性公共住宅对于低收入群体的租房买房实行财税补贴，并从政策上保障房屋租赁者的利益，这一系列政策对于战后德国经济的飞跃也起到了积极的推动作用。

到了上世纪90年代初，由于德国政府长期推行高福利制度，使得居民对于医疗教育养老等问题无后顾之忧，进而促进了消费的上升，储蓄的大幅降低。而同样由于教育思想的改革，使年轻人崇尚自由，自我奉行独身主义。德国的人口出生率大幅下降，人口总数不断减少，使得德国住房数量趋向于饱和。在这种情况下政府又出台一系列政策，降低对新建住宅的支持，并于2003年取消了对居民自建住宅进行补贴的政策。通过法律税收手段，打击房产倒卖，限制房地产的过热发展。德国的住宅市场近几年来事实上是以每年1%的速度贬值，这一情况也削弱了居民的购房意愿。据统计德国家庭住房自有率仅为40%。在一些大城市，如柏林、汉堡房屋的租住率达到了80%，政府通过多年实践，也认识到真正的低收入群体是买不起房的。通过买房补贴，受惠的往往是中产阶级或是高收入群体。因而德国并不存在购买“经济适用房“这一说法，而是大力推行出租形式的保障性公共住房，并对低收入者进行房租补贴，以“补”为主，并非廉租。这样就避免了一部分人侵占社会资源，同时保障低收入者的权益。由于德国是联邦制国家，各州政府对于保障性住房的人群条件有所差别。比如说巴伐利亚州规定：除了符合收入规定的限制外，对于过去28 年中扣除通货膨胀外的净收入没有增长的人群也是符合条件的。

在规划方面，保障性住宅的建设也并不集中在某一区域内，而是分散于城区的各个角落，有利于不同阶层人群的融合。这也是德国社会用来减小贫富差距，减少社会分歧的方法之一。虽然城市中心地段的地价较高，但政府还是愿意把保障性住宅选择在交通便利的城区内，而一切配套设施，如绿化公园、儿童游戏场、汽车站等都由市政部门来统一建设。充分给予低收入人群便利的就业条件，以改善他们的生活条件，减少德国社会的负担。政府对于保障性住宅的选址需要综合各种信息，以达到各种社会资源(如医院、警察局、消防局、学校)的最大化利用，并且对于城区发展的不平衡加以调整。这方面的措施也是多样化，如在学校、医院等资源利用不饱和地区，会对家庭收入没有超过限额并且多子女的家庭实行更灵活的政策。私人建房减免土地价格、租住房屋者能得到进一步财政补贴的灵活政策。

法律的制定经过多年的积累.已经细微到连租住者每月每人使用水电甚至排水的上限都有严格的规定，也只有在这样有法可依的条件下，才可能保障德国高福利制度体系的健康运行由于人口分布的不平衡性.使得一些地区的保障性住房过于紧张而另外一些地区出现闲置的状况对此政府采取措施，使不符合保障性住房标准的家庭也可租住闲置的保障性住房，但需要按照收入，多缴纳租金以填补财政。同时规定人均住房面积不小于31平方米，而可租住户型的大小取决于家庭成员的多少。

对于保障性住房建设本身，由于市场的饱和发展，住房的数量已经没有意义，只有通过提高建筑质量才能改善低收入群体的居住质量。德国的建筑科技、建筑材料与建筑工艺技术一直处于世界领先地位，而新技术的应用往往离不开政府的支持。因而，由政府主导的保障性住房也就成了最好的新技术推广平台。政府往往在这种福利性公共住宅的建设上不惜血本，倡导一贯坚持的科技环保、节能、生态的理念。其中，对节能建筑的发展尤为关注。民用建筑的节能等级分为KFw40KFW60 以及 passiVhaUS等多种标准。由于Possivhous要求对于能源的节约率要达到苛刻的75% 至80%，在实用方面仍存在技术条件，成本控制以及环境心理学评估等诸多困难。因此综合考虑目前推行的保障性住宅以KFW6O 为主要建造标准。所谓KFW6O 标准是指建筑每年每平方米所消耗的初始能源不得大于60千瓦时，并且每年每平方米用于取暖的能源消耗不得大于30千瓦时。这一建造标准对于整个德国的能源节约意义重大。德国政府在执行方面，并不是空泛提出保障性住房，可持续性发展的口号，而是从审批上严格控制能源消耗标准。从2009 年1月1日开始，对于没有提供未来能源使用规划的保障性住房建筑许可申请，一律不予批准。

那么，减少能耗又是如何实现的呢？首先，在建筑材料的生产加工运输的过程中，减少中间环节，保证高效率，使建筑企业的产业链高度整合。这就降低了很大一部分建造成本，同时也达到了节能的目地。而在保证建筑质量的前题下，生产单位建材所需消耗的能量也为选材的重要考量标准。其次保证施工工艺。一点除了精密的建筑材料规格，先进的建筑机械外，建筑工人的经验、技术与责任心尤为重要。另外，在设计方面，必须在建造前计算采暖需要能量、建筑能耗核心值和建筑热损失的数据，特别是建筑外围结构热损失的结果，以科学合理的数据来评估建筑的实际能量损耗。

2002 年2月生效的德国《能源节约法》取代了以往的《供暖保护法》和《供暖设备法》。其中明确规定了建筑材料保暖性能的技术指标。墙体新混凝土技术、被动式墙体热能吸收与存储技术，如集热墙与载水墙、墙体真空技术、真空玻璃、PV 技术的应用，都使建筑能耗有大幅度的下降。使用先进的机械式通风系统，减少建筑内传统管道的使用量，通过建筑自身对于热能的吸收与释放，来尽可能地获得室内舒适环境所必需的能量。这就减少了大量的二氧化碳与一氧化碳排放量，真正做到无污染。

能源节约技术在保障性建筑上的大量应用，会使建造成本增加10%一20%，但这部分费用都由政府来补贴。从长期来看，在建造费与维护费用方面，30年内与普通住宅的费用相等，但租住者所需付出的水电、采暖费用将会比普通建筑大幅降低，真正服务了保障性住房应该服务的对象。德国普通住宅的设计年限最低要求只是30 年，这一指标甚至低于大多数发展中国家。但德国住宅的实际使用寿命可达到100 年以上。而能源节约技术在100年使用期间所节省的能源消耗更是德国社会几代人可以受益的一笔巨大财富。德国政府部门对于保障性住房的宏观思维角度与长期战略的眼光，对于整个社会保障体系可持续性发展的思考，尤其值得我们思考和借鉴。